La reforma fiscal tiene un impacto positivo sobre el alquiler, ya que ha rebajado los tipos del IRPF y del Impuesto sobre Sociedades y, aunque ha suprimido alguna bonificación, los incentivos al alquiler del propietario se mantienen casi en su totalidad. Es el caso de la deducción en el IRPF de la que disfruta el propietario, del beneficioso régimen de actividades económicas y de las bonificaciones que ofrece el Impuesto sobre Sociedades. A estas medidas se suman las deducciones a la actividad que mantienen la mayoría de comunidades autónomas.

En lo que respecta al IRPF, en los alquileres de vivienda,  el rendimiento neto del propietario, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 60%. La bonificación que ha suprimido la reforma fiscal desde enero de 2015 es la que llegaba al 100% cuando el inquilino tuviera entre 18 y 30 años y rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM. Ahora, tenga la edad que tenga el arrendatario, la reducción será del 60%. 

Esta imputación del alquiler como rendimiento del ca pital inmobiliario sólo puede utilizarse para el alquiler de viviendas y tiene la desventaja de que los gastos por reparación, restauración o conservación del inmueble que se descuente el propietario no pueden ser mayores que los ingresos y de que en los meses en los que no tenga ingresos no se podrá deducir los gastos.

Quienes declaren sus alquileres como rendimientos de actividades económicas en el IRPF podrán aplicarse la regla general de la Ley del Impuesto sobre Sociedades y descontarse los gastos de los ingresos. Esto significa que, a diferencia de los rendimientos el capital inmobiliario, podrán restar los gastos a los ingresos sin condicionantes, podrán aplicar los coeficientes de amortización de Sociedades y no deberán realizar estimaciones de rentas los meses que no tengan los inmuebles alquilados. Asimismo, podrán alquilar viviendas, locales y todo tipo de inmuebles. Ésta es la única parte que ha sido mejorada en la reforma fiscal, ya que para poder beneficiarse de este régimen,  hasta 2015 se exigía tener un local y al menos a un empleado dedicado a la actividad. Con la entrada en vigor de la reforma sólo es necesario que haya un empleado, no un local. Eso sí, el empleado debe  trabajar a jornada completa y mantener una actividad suficiente.

Las sociedades que se dediquen al alquiler pueden disfrutar de una bonificación del 85% de la cuota íntegra si cumplen los requisitos que marca el artículo 48 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades: que los inmuebles estén alquilados durante, al menos, tres años, y que sean por los menos ocho. En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, se les exige que al menos el 55% de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento antes citado, o, alternativamente que al menos el 55% del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho  a la bonificación. Sin embargo, la reforma fiscal ha eliminado la deducción por alquiler para los inquilinos. Hasta finales de 2014, los arrendatarios con ingresos inferiores a 24.107,2 euros podían deducirse un 10,05% en el tramo estatal. Esta deducción no tenía límite de edad y era de carácter exclusivamente estatal.

Muchas comunidades han mantenido esta deducción al inquilino en el tramo autonómico, completamente, como Madrid, o en parte. A esto se suman otras deducciones al alquiler que ofrecen algunas autonomías. 

La reforma fiscal duplica la tributación de la segunda vivienda no explotada. 

La segunda vivienda no explotada ha duplicado en una buena parte de casos su tributación en 2015, golpe fiscal que irá afectando al resto de inmuebles en 2016 y en los ejercicios sucesivos. Así lo establece una medida de la reforma fiscal que ha pasado inadvertida, que restringe el coeficiente del 1% que se debe aplicar a los inmuebles a aquellos cuyos valores catastrales no hayan sido revisados en el ejercicio presente o en los diez anteriores. Se trata de las rentas imputadas de los bienes inmuebles, aquellas cantidades que se deben atribuir los contribuyentes cuando son titulares de edificaciones –distintas de la vivienda propia– que no estén arrendadas o afectas a una actividad económica (las segundas o terceras viviendas y locales sin explotar). Al resto se le imputará un 2%. Hasta el 1 de enero de 2015, la renta que se debía declarar en estos casos ascendía al 2% del valor catastral del inmueble si dicho valor hubiera sido objeto de una revisión colectiva general con anterioridad al año 1994. Cuando este procedimiento de valoración hubiera tenido efectividad a partir del 1 de enero de 1994, correspondía aplicar el 1,1% al valor catastral.

Pero la reforma fiscal establece que, a partir de 2015, sólo se aplicará el coeficiente 1,1% a los inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados en el ejercicio presente o en los diez anteriores. Por tanto, si hasta ahora procedía aplicar el 1,1% a los inmuebles revisados entre 1994 y 2004, en la campaña de la Renta del ejercicio 2015, que se presentará entre abril y junio de 2016, les corresponderá el 2%. A su vez, en la campaña del ejercicio 2016 (a presentar en la primavera de 2017), también se aplicará ese porcentaje a los inmuebles cuyos valores catastrales hubieran sido revisados en 2005, porque ese año ya quedará fuera de los diez periodos anteriores al del ejercicio en cuestión. Y así se deberá proceder año tras año. Además, este concepto no  tiene retención, con lo que se le aplica el tipo marginal máximo.

Este golpe fiscal tendrá impacto en las grandes ciudades en las que la última actualización fue anterior a 2004 y, en concreto, en los últimos años 90 y primeros 2000, en que se revisaron al alza los valores en un momento de ciclo expansivo de la vivienda.

(Fuente Expansión)